Реформа ЖКХ

V Всероссийский форум «Стратегия развития жилищного строительства в России»

Опубликовано: в информационном журнале «Реформа ЖКХ»

Более 400 участников из 63 регионов России приняли участие в V Всероссийском форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России», который проходил в конце ноября в московском Экспоцентре.

На встрече были подведены итоги работы строительной отрасли за прошедший год и определены новые приоритеты в решении одного из самых острых для граждан России вопроса – жилищного. Мероприятие проходило при поддержке Министерства регионального развития Российской Федерации и Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и земельным отношениям.

В ходе пленарных заседаний V Всероссийского форума «Стратегия развития жилищного строительства в России» выступили с докладами ключевые спикеры мероприятия:
– Королевский Константин Юрьевич, заместитель Министра регионального развития Российской Федерации;
– Цицин Константин Георгиевич, генеральный директор – председатель правления Государственной корпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ;
– Шелковый Андрей Николаевич, исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»;
– Шишкин Андрей Викторович, заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства;
– Кошман Николай Павлович, президент Ассоциации строителей России;
– Коган Александр Борисович, заместитель председателя Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по бюджету и налогам, координатор программы «Свой дом».

Участники Форума обсудили вопросы государственной политики в области жилищного строительства, развития малоэтажного строительства, принятия новых правил в строительной отрасли, применимости в России энергосберегающих технологий и материалов.

На старте – третий этап ФЦП «Жилище»

КОРОЛЕВСКИЙ К. Ю.,
заместитель министра регионального развития Российской Федерации

– В Правительстве сейчас на стадии утверждении программа жилищного строительства на 2011-2015годы. Это третий этап Федеральной целевой программы «Жилище». Он качественно отличается от всего того, что было заложено в механизмах предыдущих двух программ.

Техническое задание на эту программу было утверждено Председателем Правительства Российской Федерации 16 августа в Подольске, на совещании по развитию жилищного строительства. За последние годы редко когда проводились совещания с таким названием. Обычно обсуждали развитие жилищного рынка, а когда речь шла о рынке, то подразумевалось, что спрос рождает предложение, и все будет сбалансировано с  помощью рыночных механизмов. Понятно, что не всегда так получалось, были, мягко говоря, и перекосы, и провалы, и статистические «пузыри». Теперь иначе. Руководством страны поставило задачу обеспечить к 2020 году ввод жилья на уровне одного метра на человека в год.

Сегодня мы вводим порядка 60 миллионов, а нужно вводить порядка 140 миллионов квадратных метров жилья в год. Для каждого из 83 регионов разработан свой план по вводу нового жилья. Мы давно не произносили формулировку «плановый», но Председатель
Правительства РФ поддержал нашу инициативу и дал поручение – до января каждому субъекту Российской Федерации утвердить плановый показатель Минрегиона. Уже несколько месяцев такая работа ведется, разрабатываются региональные программы жилищного строительства по обеспечению выполнения этих плановых показателей. Требования к региональной программе, вывешенные на сайте Минрегиона. Они достаточно жесткие и понятные.

Во-первых, это четко обозначенные сроки и объемы ввода жилья. Во-вторых, обязательное комплексное развитие всей стройиндустрии на местах, чтобы 
обеспечить ввод этого жилья в утвержденных объемах. И третье – это требования по снятию административных барьеров.

Когда с момента выигранного конкурса до выхода на строительную площадку, как показывает практика, проходит до 2 лет, то применение планового показателя – это тот же эффективный механизм, стимулирующий снятие административных барьеров. Выполнение планового показателя по строительству жилья является одним из основных критериев оценки эффективности работы глав регионов в реализации ФЦП «Жилище» на 20112015 годы. Разработаны соответствующие механизмы стимулирования строительства энергоэффективного качественного жилья (в размере 3,5 миллиарда рублей) в рамках реализации региональных программ.

Масштабность поставленных задач требует и серьезного к ним подхода. К примеру, если у какого-то субъекта федерации в плане обеспечить к 2015 году ввод порядка 2 миллионов квадратных метров жилья, то нужно понимать, что уже в 2013 году при плотности застройки 10 тысяч квадратных метров на гектар в работе уже должно быть минимум 200 гектар, а лучше – 250, с заделом. Соответственно, в том же году должны быть проведены все конкурсы и подготовлена вся необходимая документация.

В 2014 году АИЖК должно подготовить свой финансовый ресурс для того, чтобы по программе «Стимул» финансирование ипотечных кредитов шло в полном объеме. Отмечу, что все региональные программы на стадии утверждения согласовываются с АИЖКа и фондами ЖКХ и РЖС. Каждый из них дает свою оценку, и роль каждого из институтов развития в утверждении региональных программ значительна.

Завершается работа по реформирования подходов к ценообразованию по всем объектов, строительство которые в регионах финансируются за счет федерального бюджета это вся социалка, дороги, мосты и так далее. Уже к концу этого года должны появиться сборники нормативов в ценах 2011 года. Мы сможем увеличить точность бюджетных прогнозных показателей и бюджетного планирования и сэкономить до 2025 % бюджетных средств. Параллельно с этим возрождаем институт типового проектирования. Вместе с национальными объединениями проектировщиков проводим конкурс на проекты повторного применения и, в первую очередь, на объекты социальной инфраструктуры, которые должны финансироваться из муниципальных и региональных бюджетов.

Мы ушли от лицензирования. Организовали проведение съездов национальных объединений саморегулируемых организаций у строителей, проектировщиков и изыскателей. В этом году строительная отрасль первой начала жить по абсолютно новому для себя принципу, направленному на реализацию саморегулирования. Не все так гладко, но, во всяком случае, мощная положительная динамика налицо.

Сейчас ведем большую работу по гармонизации наших норм и стандартов с европейскими. Разработана программа гармонизации, которая в целом была поддержана руководителями строительных отраслей стран СНГ на недавней встрече в Киеве. Скоро вынесем ее на общественный совет Минрегиона, и, янадеюсь, что она будет утверждена, как план действий по гармонизации наших норм с с еврокодами.

Параллельно с этим ведется работа по актуализации всей нормативной базы, которая была наработана еще при Советском Союзе. Мы определили 91 нормативный документ, которые обеспечат обязательное выполнение требований технического регламента по безопасности зданий и сооружений. 25 из них уже размещены на сайте Минрегиона. До нового года эти актуализированные СНИПы должны быть утверждены. В целом, мы эту работу должны закончить до середины 2012 года.

Необходимо обеспечить плановые показатели по увеличение объемов ввода жилья экономкласса на рынке до 6070 %, в цену реализации которого входила бы только прямая строительная стоимость работ. Что еще нужно для этого сделать? Что касается инженерии, то необходимо вывести ее в отдельный бизнес и убрать из себестоимости квадратного метра жилья.

Надо добиваться, чтобы местные монополии увязывали свои инвестиционные программы с планами жилищного строительства в регионе, предоставляя необходимое количеством ресурсов (электроэнергию, газ, воду). Региональные программы, которые мы сейчас утверждаем, заточены именно на это. Минрегион со своей стороны вместе с субъектом готов тем, кто будет принимать участие в такой программе, а это не только компании-монополисты, но и инвестиционные компании, готовы компенсировать им заемный кредитный ресурс, часть процентной ставки.

Вместе с депутатами Государственной Думы мы подготовили законопроект, по которому земельные участки под строительство жилья экономкласса будут предоставляться по кадастровой стоимости в аренду с понижающим коэффициентом, против обязательств застройщика продавать построенное жилье на условиях: цена Минрегина минус. Кто даст большее снижение, тот станет победителем. Не нужно будет делать первые платежи. Отменяется аукционный принцип, который входит в данном случае в противоречие с самой логикой движения государства, направленной на то, чтобы снизить стоимость жилья и сделать максимально справедливой цену его реализации.

АИЖК – механизм развития рынка жилья

Шелковой А. Н.,
исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

– Мы работаем сейчас непосредственно с банковскими организациями, основная задача – создать дополнительные специальные условия для кредитных организаций, чтобы более активно финансировать и кредитовать проекты именно жилищного строительства. В рамках этого механизма мы заключаем с банками соглашения под каждый конкретный строительный проект. При этом, это может быть как какой-то небольшой проект, который может войти в нашу программу на любом этапе строительства.

В рамках заключенных соглашений с банком, банк кредитует непосредственно застройщика, кредитует покупателей-дольщиков. И есть еще механизм так называемого гаранта сбыта, который в случае наступления каких-то форс-мажорных обстоятельств, когда застройщик не в состоянии рассчитаться по кредиту, гарант сбыта гарантирует выкуп этого нереализованного жилья.

Мы предоставляем средства в виде целевых займов. Нам была так же достаточно значительно снижена (на 3 процентных пункта) ставка по кредиту, который предоставлен на эти цели. Мы ее тут же оттранслировали на рынок, и уже с 1 июля готовы были предоставлять эти займы под 8 % годовых на сроки до 2 лет. По сути это срок строительного цикла. Это никоим образом не является обязанностью банка – взять эти средства, заключив такое соглашение. По сути, мы предоставляем гарантию доступа к этому источнику. И если у банка есть собственные источники, он совершенно спокойно финансирует застройщика за счет иных ресурсов. Но при этом опять же гарантированно имеет доступ к возможности получить эти займы, получить фондирование именно от нас.

Много вопросов возникает по конечной стоимости. Да, конечно, мы не можем административно говорить о том, под какой проект выдавать кредит. Решение принимает банк, он оценивает риски, потому что мы снимаем с банка, по сути, процентные риски, мы снимаем с него риски сбыта. Но, так или иначе, ответственность за целевое использование средств, за контроль и так далее, все равно несет банк. Поэтому здесь одинаковых проектов, на самом деле, нет. Могу сказать, что по той статистике, которая у нас есть, маржа, которая закладывается банками, составляет от трех до пяти процентов. То есть, по сути, конечная стоимость по тем проектам, которая у нас существует по кредитованию физических лиц, она, действительно, колеблется от 11 до 14 %.

Здесь банк, если он хочет, чтобы мы гарантировали так же рефинансирование этих кредитов, то есть, по сути, покупку у банка кредитов, предоставленных физическим лицам после окончания строительства, он выдает эти кредиты по нашим стандартам. И ставка по таким кредитам после окончания строительства, оформления права собственности, не может для физического лица превышать 11 %. При этом, есть целый ряд вычетов по отдельным категориям граждан. Если человек использует материнский семейный капитал, если он попадает в категорию «молодая семья», идут дополнительные вычеты от 0,25 до 0,5 процентных пункта, и таким образом они даже суммируются.

На что еще я хотел обратить внимание, летом этого года мы запустили ипотечный продукт для физических лиц. Это продукт «Малоэтажное жилье», для кредитовании граждан на приобретение или строительство жилых домов на территориях, организованной комплексной малоэтажной застройки. Сразу, наверное, скажу, что со следующего года агентство не будет заниматься рефинансированием кредитов, выданных просто на отдельные дома. Этот продукт специально был запущен. Основной приоритет поддержка кредитования малоэтажных объектов именно на территориях организованной малоэтажной застройки. Это может быть отдельно стоящий жилой дом с участком, или квартира в малоэтажном многоквартирном доме. Особенность этого проекта заключается как раз в том, что есть определенные требования к самим проектам. Вся документация находится в свободном доступе на сайте агентства, там же расположен и паспорт этого продукта.

В первую очередь мы ввели в требования вопросы, связанные именно с наличием и обеспечением социальной инфраструктуры. При этом, если это большая комплексная малоэтажная застройка, соответственно, эта инфраструктура должна быть внутри самого поселка. Однако допустимо и ситуация, когда социальная инфраструктура на прилегающей к строительству территории по нормам обеспечивает новых жителей комфортной средой обитания.

Есть такой момент, когда банк кредитует строительство малоэтажного поселка, он же кредитует и физических лиц. Иногда спрашивают: «А почему он там их кредитует под 1718%»? Потому что он там один. И, в принципе, кредит можно получить, по сути, только у него. Мы сейчас проводим аккредитацию таких проектов малоэтажного строительства. Аккредитация, по сути, это экспертиза на соответствие требованиям, связанным с социальной инфраструктурой. Получаем эти заявки непосредственно даже от застройщика, размещаем их официально на нашем сайте. С тем, чтобы любой банк, наш партнер, который работает по нашим программам, и который включит в свою продуктовую линейку как раз вот этот продукт – «Малоэтажное жилье», мог кредитовать по нему своих заемщиков на эти проекты. Если такие кредиты будут физическим лицам этим банком предоставлены, то по факту окончания строительства мы гарантируем банку выкуп и рефинансирование этих кредитов. В программу входят проекты комплексного освоения территории, так называемые КОЗУ, КОТ – комплексное освоение территорий. Но это могут быть и частные проекты без такого именно статуса, но тоже направленные на комплексное освоение земель под малоэтажное жилищное строительство.

Все субъекты сейчас, по сути, включают в свои региональные программы использование и наших механизмов развития. Поэтому мы сейчас в этих региональных программах просим предоставлять уже конкретные проекты. Понятно, что программа долгосрочная. Но на ближайшие год-два нам необходимо уже понимание конкретных проектов, под которые мы будем затачивать нашу программу. Изначально сам механизм АИЖК был ориентирован на оказание помощи в кредитовании конкретного объекта уже находящегося на том или ином этапе строительства. То есть, по сути, на достройку.
С точки зрения дальнейших планов, программа будет, наверное, более ориентирована именно на новые проекты. И, по сути, мы хотим перейти даже к заказу жилья.

Приоритет, конечно, будет предоставлен тем проектам, которые уже реализуются с использованием механизмов частно-государственного партнерства по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой. Надеюсь, что и законодательно Госдумой будет закреплена возможность перехода к иному принципу предоставления земельных участков. Поэтому нашей задачей является максимально соединить те возможности, которые будут предоставлены новым законопроектом муниципалитетам, непосредственно с возможностями нашего агентства.

Еще один момент, связанный с работой нашей программы. Мы в какой-то степени, наверное, эволюционным путем стали некоей своеобразной площадкой между застройщиками и банками. Сейчас в программе у нас нет ограничений с точки зрения включения в нее кредитной организации: любой региональный банк может принять в ней участие. Вопрос лишь в оценки его финансового состояния и установления соответствующих лимитов. Сейчас более 30 банков, в том числе, крупных федеральных сетевых банков, работают в этой программе и готовы масштабировать свое присутствие в ней. Таким образом федеральное агентство оказывает содействие развитию рынка доступного жилья, помогая банку и строительному проекту найти друг друга.

Для роста объемов в строительстве нужны условия

Кошман Н.П.,
президент Ассоциации строителей России

– Объем незавершенного жилищного строительства (без индивидуального) в России в 2009 году на 8,4% превысил количество введенного жилья. В целом, по данным Федеральной службы государственной статистики, ситуация на строительном рынке в 2010 году по сравнению с предыдущем годом несколько оживилась. В то же время говорить о том, что кризис в этом секторе экономики преодолен, рано. Так же, как и нельзя говорить, что строительная отрасль пережила кризис легко.

Многие лидеры рынка оказались в очень тяжелой ситуации, и здесь не только ошибки руководства компаний, хотя, безусловно, были и они. Прежде всего, это бегство финансовых средств из строительства так же, как и из других секторов экономики.

Огромная помощь была предоставлена государством финансовым институтом. И в то же время, каких-либо ответных обязательств со стороны банков по аккредитованию реального сектора экономики не последовало.

Убежден, что позиция банковского сектора должна быть четко прописана в государственной стратегии развития жилищного строительства. Иначе зачем было вкачивать в банки такие сумасшедшие объемы госсредств для того, чтобы они остались на плаву? Наверное, не для того, чтобы тот же «Альфабанк» выдавал кредиты под 29 %. Взять такой кредит – это самоубийство.

В выступлениях официальных лиц состояние строительной отрасли и жилищного рынка характеризуется достаточно оптимистично. Говорится о том, что удается удержать ранее достигнутые объемы жилищного строительства, что по итогам 2010 года будет построено около 5560 миллионов квадратных метров жилья. По-моему мнению, будет гораздо меньше. В 2011 году будет еще сложнее, потому что в уходящем году почти не было никакого задела для ввода нового жилья.

Ситуация в жилищно-строительной сфере и в вопросах реализации национального жилищного проекта непростая. Разрешение на строительство надо
ждать в среднем 2,5 года, получить более 200 согласований и за каждое согласование платить. Например, за получение лимита на электроэнергию в Центральном федеральном округе надо заплатить от 20 до 120 тыс. руб. за киловатт.

Казалось бы, монополист сам должен прибегать к строителям и говорить: «Вот тебе энергоресурсы, только строй для того, чтобы я получил дополнительные рынки сбыта». Этого, к сожалению, нет.

Надо платить за землю, за подключение к инженерным сетям, а это все входит в стоимость квадратного метра. Я полностью согласен, что при строительстве социального жилья земля должна быть бесплатной, а все обременения с подключением коммуникационных систем должно взять на себя государство.

Решим эти вопросы, тогда и объемы, и темпы строительства будут совершенно другими, а жилье, действительно, станет более доступным для большинства россиян.

Энергоэффективность, экологичность и комфортность…

Шишкин А.В.,
заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства

- Фонд содействия развитию жилищного строительства был создан всего два года назад с той целью, чтобы привести в соответствие земельные участки федеральной собственности, которая не эффективно или не по назначению используется. Для того чтобы Фонд в силу федерального законодательства эти земли переоформил и подготовил в целях жилищного строительства. В рамках Земельного Кодекса, в рамках Градостроительного Кодекса Фонд проводит земельные аукционы, в строгом соответствии с федеральным законодательством. Зачастую у нас земельные участки разыгрываются в разных субъектах по неким разным принципам, хотя я считаю, что федеральное законодательство все это отрегулировало.

Федеральный закон № 161 как раз описывает все основные принципы работы Фонда и, соответственно, регламентирует законодательно все параметры, которые мы задаем по отношению как к земельным участкам, так и к будущему жилью, которое будет создаваться или создается уже на участках Фонда. А земельный банк Фонда сейчас достаточно обширный: свыше 1400 участков общей площадью более 1.5 млн. га находится у нас в работе. В этом году мы провели 46 аукционов. На этих земельных участках уже запроектировано в рамках проекта планировок более 3,5 млн. м2, а 25 земельных участков уже переданы в работу.

Строители работают эффективно и уже к концу этого года будет первый ввод зданий в эксплуатацию. Главное условие к застройщикам в минимальных требованиях в аукционном пакете  это строительство до 75% жилья экономического класса. Мы сопровождаем весь процесс: от получения земельного участка, введения его в оборот, до момента введения в эксплуатацию зданий и сооружений, которые застройщик на земельных участках возводит. Наша задача – создать благоприятные условия для работы инвесторов и застройщиков на всем этапе реализации инвестиционных проектов.

Стратегию Фонда на будущий период определили в пользу малоэтажного жилья. Соответственно у нас есть документ, он официально утвержден. Имеется стратегия развития по формированию земельных участков и проведения аукционов до 2015 года. В 2011 году мы планируем провести более 130 аукционов. Сейчас у нас земельные участки введены в оборот в 40 субъектах РФ и они будут выставлены на аукционы. Из года в год мы наращиваем объем земельных участков. Повышается качество подготовки предложений от субъектов. Если раньше, когда мы начинали проводить земельные аукционы, то было некое сопротивление в подготовке предложений, как со стороны субъектов, так и всех участников рынка федеральных земель, то сейчас все поняли, что механизм запущен, он законодательно отрегулирован и достаточно понятен и прозрачен. Мы чуть ли не ежедневно получаем качественно подготовленные предложения как от субъектов, так и от других участников рынка, по введению в оборот земельных участков Фонда.

Наша задача не просто подготовить аукцион, а правильно спрогнозировать развитие муниципальных образований и грамотно градостроительную документацию. Взаимодействуем с субъектом федерации и с муниципалитетом по созданию плана освоения новой территории. Это является приложением к договору аренды земельного участка. В планы освоения как раз входят все этапы освоения застройщиком земельного участка от проекта планировки до введения в эксплуатацию. Там все достаточно подробно расписывается, как обязанности субъекта, наши обязанности, обязанности застройщика, так и источники финансирования.

Задача Фонда готовить участки уже с инфраструктурной проработкой. Понимаем, каким бременем лягут
они в экономику застройщика, и принимаем поэтому самые эффективные решения. У нас со всеми монополиями такими, как «МСК Холдинг», ФСК, Газпром, Межрегионгаз, заключены соглашения о взаимодействии и помощи. В рамках рабочей группы, которая собирается раз в две недели, мы регулируем вопросы развития инфраструктуры на наших земельных участках, что является немаловажным для работы будущего застройщика. И все
эти наработки после проведения аукциона передаем в пользу определившегося застройщика. Тем самым стимулируем как скорость возведения строительства, что тоже снижает соответственно издержки будущего застройщика, так и влияние на себестоимость самих мероприятий по инфраструктуре.

Доходы Фонда постоянно растут, около 50% всех доходов Фонда планируется как раз инвестировать в инфраструктуру. В рамках производственной программы нового года сейчас как раз утверждаются принципы инвестирования, порядок механизма принятия решений, а именно: в какие объекты и земельные участки каких субъектов и почему это будет производиться. Понятно, что если приоритет выставлен в пользу малоэтажного жилья, то мы вводим и формируем в первую очередь крупные площадки. Сейчас у нас, например, объявляется аукцион в Приморском крае на 400 га. Совсем недавно прошел аукцион в Новосибирской области на 228 га под малоэтажное строительство и т.д. И эта динамика будет нарастать. В Челябинской области готовится сейчас более 400 га земельные участков к малоэтажному строительству.

Объемы работы достаточно большие и колоссальные инфраструктурные издержки, которые мы сейчас тщательно отрабатываем. В отличие от многоэтажного в структуре себестоимости малоэтажного жилья издержек по инфраструктуре гораздо больше. К тому же мы утвердили на попечительском совете в числе минимальных требований в аукционном пакете на наши земельные участки такие обязательные требования к будущему проекту, как энергоэффективность, экологичность и комфортность. Повышенные требования к энергоэффективности при проектировании планировок самих зданий, необходимы для того, чтобы значительно снизить издержки, как при строительстве, так и при эксплуатации будущих объектов.

«Малоэтажное жилье» – крупным планом

Лукина Н. М.,
руководитель направления ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

- Новый ипотечный продукт АИЖК «Малоэтажное жилье» обеспечит наиболее благоприятные условия кредитования при покупке жилья в малоэтажном жилищном комплексе. Речь идет о покупке жилого дома с земельным участком, квартиры в малоэтажном жилом комплексе и непосредственно земельного участка под строительство. Когда продукт только разрабатывался, предполагалось, что мы будем акцептовывать те проекты, которые относятся к комплексному освоению территории, так называемому КОТ, или комплексному освоению земельного участка - КОЗУ. Но в рамках доработки было принято решение, что при покупке закладных данного ипотечного продукта мы будем рассматривать помимо территории комплексного освоения также отдельные малоэтажные проекты, которые были бы обеспечены всей необходимой инфраструктурой, в том числе за счет доступа жителей инфраструктуры непосредственно прилегающих территорий населенных пунктов.

Схема работы по данному проекту следующая. Первичный кредитор, им может быть и застройщик, анализирует проект на предмет его сопоставимости
с данным продуктом. И направляет в адрес Агентства по ипотечному жилищному кредитованию заявку. Форма заявки и приложение к ней размещены на нашем сайте. Там на первой странице есть баннер «Малоэтажное жилье», можно зайти посмотреть всю эту документацию. После предоставления всей необходимой документации Агентство анализирует данный проект и включает в так называемый перечень территорий комплексного освоения. Если проект включен в данный перечень, то банкикредиторы проекта могут поставлять нам закладные по данному проекту. (Я пока говорю только о поставке закладных, чуть позже скажу о том, как данный продукт интегрируется в программу «Стимул», в рамках которой можно получить уже финансирование стройки.) Агентство акцептует данный проект и банкикредиторы проекта, наши поставщики, могут прокредитовать покупателя-ипотечника, потом поставить нам закладные, а мы готовы закупать ипотечный кредит с данных территорий.

О параметрах ипотечного продукта «Малоэтажное жилье». Данный продукт ориентирован на региональные проекты, поскольку сумма кредита, которую
готово выкупить Агентство, должна быть минимум 300 000 и максимум 3 млн. руб. с учетом стоимости земельного участка. При этом сама стоимость дома, может быть, до 5 млн. Максимальный срок кредитования 30 лет. Характеристики объекта: это жилой дом, площадью от 50 до 250 м2. Площадь приобретаемого земельного участка — 2 000 м2. Агентство рефинансирует ипотечные кредиты, выданные по базовой ставке 10, 511,5%. Также есть градация в зависимости от первоначального взноса. Если первоначальный взнос составляет 5070%, то ставка от 10,5% при наличии личного страхования, а без личного страхования  11,2%. Максимальная ставка 12,25% при первоначальном взносе от 10 до 19% и без личного страхования.

Если мы акцептовали проект, и он обеспечен всей необходимой инфраструктурой, социальными объектами, мы готовы рассмотреть данный проект по программе «Стимул». В рамках этой программа АИЖК средства через банккредитор проекта направляются на финансирование стройки. Агентство готово рефинансировать до 70% затрат, которые банк выделяет застройщику. Но для этого сначала нужно пройти аккредитацию по продукту «Малоэтажное жилье».

Энергоэффективные технологии – в массовое строительство

Надденый А.В.,
директор Центра энергоэффективных технологий оборудования и материалов (ЦЭТОМ)

 Мы разработали энергоэффективную, энергосберегающую модель усадьбы с домом, баней, гаражом и теплицей, требующей минимальных финансовых затрат на ее содержание. Этот показатель эксплуатационных характеристик чаще не учитывается на рынке. Как правило, ставится вопрос лишь о
минимизации затрат на строительство. Это не совсем правильный подход как к стратегии строительства жилья, так и дальнейшей его эксплуатации. Безусловно, учитывая и такой важный показатель, как затраты на строительство, мы старались разработать конструкцию дома и вспомогательных построек таким образом, чтобы возведение его обходилось не дороже традиционных технологий. Себестоимость нашего жилья на 1015% меньше традиционных технологий аналогичного направления – каркасного, панельного, деревянного и брусового строительства.

Если сравнивать брусовой дом с каркасным, первый по многим показателям, особенно эксплуатационным, существенно проигрывает. Брусовой дом, если
мы даже строим из бруса 200 мм.,(200х200) имеет сопротивление стены максимум 2 единицы и 2,5 с отделкой, и не дотягивает до СНИПа. А если мы строим каркасный дом с органическим (солома, торфоблок и др.) или экологически безопасными синтетическими наполнителем,то получаем сопротивление стены в пределах 10 единиц. Это сразу же повышает энергоэффективность строения и снижает затраты на эксплуатацию в 5 раз.

Если же мы используем при этом возобновляемые источники энергии, такие как тепло солнца, радиацию лучей, встраиваем в конструкцию дома тепловой коллектор , тепловой насос, тепловой аккумулятор,то за счет энергосбережения мы достигнем десятикратного уровня снижение затрат по теплу на
содержании дома.

Мы ввели такой показатель как функциональный объем. То есть количество кубических метров, в которых человек проживает. У нас затраты на строительство оказываются существенно меньше, чем на Западе.Себестоимость строительства таких домов не превышает 25 000 рублей за квадратный метр. За рубежом сейчас в основном ориентируется на применение в домах высокоэффективных энергетических установок, работающих на солнечной энергетики, но они очень сильно удорожают дома. Мы в своей разработке пошли на шаг дальше. Мы берем функцию инженерной установки теплового коллектора и встраиваем ее, собственно, в дом. Таким образом нам не нужен дорогостоящий тепловой коллектор, так как мы встраиваем его в крышу. Именно она является тепловым коллектором. При этом это не удорожает сам объект. Только чутьчуть меняется конструктивное решение, а в результате мы получаем коллектор на солнечную сторону площадью 120 м2. Съем тепла с такого коллектора достигает 40 КВт в летний период, в осеннее-весенний период гдето до 12 КВт. А так как дом энергоэффективный, утепленный, значительно превышающий СНИП, то потери тепла существенно ниже и энергии, полученной от солнца, вполне достаточно, чтобы обогревать дом в течение 9 месяцев в году: с конца февраля и до конца ноября дом не требует никаких дополнительных энергоносителей, то есть энергии, закачиваемой в дом.

Если еще посмотреть ряд других новшеств, которые мы применили в этих домах, то их можно рекомендовать нашим строителям, которые могли бы принять эту конструкцию за направление. С учетом того, что у нас в стране не предвидится в ближайшей перспективе ввода новых генерирующих мощностей, будущее за энергосберегающими строительными технологиями. Особенно это касается массового строительства жилья. Мы пока работаем только на эксклюзивные проекты, только на конкретного заказчика, но готовы в содружестве с теми, кто понимает необходимость такого строительства, начать разработку типового проекта. Конструкция каркаса, которую мы предлагаем, практически неразрушаема, выдерживает землетрясение до 8-9 баллов. Затраты на содержание такого дома не превышают 1000-1200 руб. в месяц.

Стратегическая цель – довести долю малоэтажного жилья до 60%

Коган А.Б.,
заместитель председателя Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по бюджету и налогам, координатор программы «Свой дом»

– За три года работы проекта «Свой дом» партии «Единая Россия» объем ввода малоэтажного жилья вырос на 15%, а главное удалось развернуть ресурсы
государства, направляемые на развитие строительства в рамках федеральных программ и бюджетных ассигнований, в сторону малоэтажного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности. За эти годы сделано многое. Внесены поправки в ряд законопроектов. Принят в первом чтении закон о кооперативах, внесены изменения в закон о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, в результате совместной работы с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» разработана новая схема финансирования, позволяющая стимулировать развитие малоэтажного жилищного строительства. Реализуется пилотный проект «Дом с участком», на основании которого в последующем утвержден новый продукт АИЖК «Малоэтажное жилье».

В апреле этого года попечительский совет Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства одобрил «Порядок принятия решений об осуществлении Фондом РЖС инвестиционной деятельности по приобретению жилых помещений». Теперь Фонд будет выкупать до 25% площадей в многоквартирных домах и до 35% жилья в объектах малоэтажного строительства, возводящихся на землях Фонда, если девелоперы не найдут на рынке покупателей на построенные квартиры. За основу выкупной цены берется цена Минрегионразвития, которая для каждого региона устанавливается индивидуально. С 2012 года строительство не менее 30% жилья будет осуществляться на земельных участках, вовлеченных в оборот Фондом. В 2010 г. – не менее 10%, в 2011 – не менее 20%.

Кроме того, уже намечены направления дальнейшей работы. Так, планируется принять концепцию строительства жилья экономкласса. Для этого будут
внесены соответствующие изменения в градостроительный, земельный, налоговый кодексы, а также в кодекс об административных правонарушениях. Продолжиться работа над законопроектом по малоэтажке. Также на данный момент разработан проект программы ФЦП «Жилище» на 2011-2015 годы. Главным приоритетом развития жилищного строительства будет малоэтажное. Имеются и стратегические цели - обеспечить доступность жилья за счет увеличения объемов малоэтажного строительства жилья экономкласса и внедрения новых энергоэффективных и экологичных технологий, а также довести долю малоэтажного жилья в общем объеме до 60% и закрепить на этом уровне.

«Все начинания федеральной власти на местах сводятся к нулю!»

Родионов Е.В.,
Глава холдинга RODEX GROUP

Строительная отрасль сейчас находится в весьма нестабильном состоянии, дефицит жилья с каждым годом возрастает в процентном соотношении по сравнению с предыдущим годом очень сильно. Количество людей, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, потенциально готовых купить
недвижимость, имеющих на это деньги и возможности, тоже растет.

На рынке мало застройщиков, которые ведут проект от начала до непосредственного завершения – от выбора земельного участка до сдачи поселка в эксплуатацию с полной реализацией. С 1994 г. мы построили свыше 2 000 объектов. У нас в холдинге RODEX GROUP есть строительное и генподрядное подразделение, производственные организации, мы полностью обслуживаем тот продукт, который создаем. Но в создании конечного продукта – готового домовладения, – который оценивается государством фактически как ВВП, есть определенные и многим известные барьеры. Задача государства в том
и заключается, чтобы максимально поддерживать такого рода производителя и осуществлять все возможные условия для создания данного продукта.

Федеральные власти делали и делают со своей стороны много полезного с точки зрения производства законов и других актов. Но вот местные власти сводят все благие начинания к нулю. Государство в лице региональных чиновников не воспринимает усилия застройщиков и приносит реальный вред. Региональные власти нигде не заинтересованы в создании конечного продукта, в оказании застройщиком помощи в виде создания инфраструктуры, развития электрических, газовых сетей, дорожного строительства… В комитете архитектуры любого района можно услышать только один вопрос: «Сколько?..».

Девелопер приходит за помощью, а его незаконно обкладывают данью. У любого застройщика, например, есть обязательства перед государством – платить налоги, а у государства в лице региональных властей перед застройщиком - выполнять предписанные им функции. Федеральная власть должна
более четко контролировать эти процессы, разработать механизм спроса с региональных властей. Иначе необходимые для отрасли программы, такие как «Доступное жилье», не смогут реализоваться на практике.

Президент и Правительство регулярно дают соответствующие поручения о направлении денежных средств в жилищное строительство, но мало кто реально заметил вход этих денег в строительный сектор. Гдето эти денежные ресурсы находятся, но факт остается фактом – в период кризиса деньги
не пришли. Я не претендую на государственную финансовую помощь. Я сам, если надо будет, найду деньги для проектов, построю, реализую и получу прибыль. Пусть только государство в лице местных властей мне не мешает.

Власть живет в отрыве от ситуации и не взаимодействует с бизнесом. Не так много нужно было во время кризиса, чтобы не появилось обманутых дольщиков. 4 месяца в 2009 году у девелоперов не было продаж. Застройщики перестали выполнять планы, банки, видя это, заблокировали счета, пошли судебные иски, и строительный сектор лег. Говорили об ограниченном количестве денег и это на фоне наших макро-показателей. Возьмем, к примеру, новый– «Малоэтажное жилье», который необходимо доработать. 65% россиян хотят жить в малоэтажках, Президент сказал, что за таким жильем будущее.

Кредитный продукт АИЖК рассчитан для приобретения дома с земельным участком, квартиры в малоэтажном жилом комплексе или участка под строительство дома по типовому объекту в размере от 300 тыс. до 3 млн. рублей на срок до 30 лет. И совершенно не понятно, почему 3, а не 10 или 20?
В США в ипотечных программах на ходится больше 150 млрд. долларов, а у нас 40 млрд., да и то… рублей. И это достаточно странно, особенно в период кризиса. Наше государство обязано было поддерживать реальный сектор, и надо было поддерживать гарантиями, естественно не каждого, потому что разные есть организации, с разными возможностями и потенциалом. Но самое странное, что ведь никого не поддержали. Тема госпомощи перед выборами возникает, но потом както стремительно гаснет. Не секрет, что одна штатная единица в строительном секторе фактически формирует 8-10 рабочих мест в смежных отраслях. И интересы государства, прежде всего, должны быть направлены на максимальную поддержку как бизнеса, так и российских граждан.