GZT.ru

Минрегион заменит дешевые многоэтажки долгостроем

Опубликовано: 15 ноября 2010 на сайте GZT.RU
Автор: Надежда Русина

Новый заместитель министра регионального развития Константин Королевский представил законопроект, согласно которому право аренды земли под строительство жилья эконом-класса будет предоставляться девелоперам, исходя из дешевизны квадратного метра будущих квартир. Как считают участники рынка, создатели документа могут столкнуться не только с нереальными ценами, которые будут предлагать застройщики, но и с риском недостроя или возведения некачественного жилья.

Как заявил 15 ноября на Пятом всероссийском форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России» заместитель министра регионального развития Константин Королевский, на этой неделе в Госдуму РФ будет внесен законопроект об изменении правил сдачи в аренду земельных участков в России для строительства экономического жилья. Этот законопроект разработан совместно с депутатами Госдумы.

Как уточнил замминистра, в случае принятия законопроекта, участники торгов на право аренды земли под строительство жилья будут соревноваться между собой по параметру конечной стоимости квадратного метра в квартирах. Константин Королевский пояснил, что стартовой будет среднерыночная стоимость жилья, определяемая Минрегионом, а в дальнейшем участники торгов должны будут играть на понижение, чтобы стать победителями. «Законопроект уже подготовили, и на этой неделе он будет внесен в Госдуму»,— заключил Королевский.

Революционная схема

Информация о законопроекте вызвала недоумение у игроков строительного рынка. Так, по словам аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, получается, что Минрегионразвития предлагает какую-то революционную схему, в которой государство начинает нанимать девелоперов, которые придут и поставят коробки за минимальную цену, но кто же будет создавать и тянуть коммуникации, заниматься проектом и т.д.? «Нужно не просто закон выпустить, а создать очень прочную систему реализации, а эта схема принципиально отличается от того, что есть. Вот построят в том же Ярославле жилье дешевле требуемых 30 тыс. руб. за кв. м, а что потом город будет с ним делать? Выставит на рынок? Но муниципалитет не имеет права торговать жильем. Раздаст желающим? А на что тогда будет строить девелопер? Этот законопроект требует создания мощнейшей базы и пока непонятно, какую он даст отдачу»,— сомневается Юрий Кочетков.

Неконкурентным считает предложенный формат и директор по маркетингу ГК «Пионер»-Москва Владимир Трибрат. Он полагает, что эффект от принятия законопроекта будет, скорее, отрицательный, так как на этапе проведения аукциона на строительство девелоперу практически невозможно определить все показатели инвестиционной себестоимости строительства жилья. «Обязательство продавать жилье по фиксированной стоимости означает взять на себя повышенные риски. Или попросту не выполнить обязательства. Так, несмотря на кризис тарифы на подключение МОЭСКА выросли в Москве в феврале этого года на 10–15%. За предкризисные 2005–2007 гг. стоимость строительных материалов и работ выросла на 50–70%. Никто не может прогнозировать факторы, которые влияют на удорожание стоимости реализации девелоперского проекта. К примеру, это могут быть и законодательные инициативы. Горизонт в 3–4 года слишком длинный для того, чтобы брать на себя жесткие обязательства по конечной цене»,— говорит Владимир Трибрат.

Девелоперы сомневаются

По словам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, тарифы Минрегиона, на которые ссылается Константин Королевский, в настоящее время являются сильно заниженными, поэтому на их основе нельзя считать себестоимость жилья. «Занижение цен на жилье застройщиками для участия в конкурсе может стать лишним поводом для того, чтобы добирать недостающие средства с физлиц под различными поводами. Невозможно продать жилье, если оно будет построено ниже себестоимости. Не исключено, что с принятием законопроекта на эти площадки никто приходить не будет»,— говорит Владимир Воронин.

«При новых правилах получения права аренды земли предложить конкурентоспособные условия сможет только крупная компания, имеющая значительные собственные мощности, стабильное финансовое положение и весомый опыт работы. Далеко не все застройщики будут готовы к этому. Хотя для нашей компании такой формат работы нельзя назвать новым— на таких условиях мы сегодня работаем по крупным госконтрактам с Министерством Обороны РФ и Внутренними Войсками МВД РФ»,— комментирует генеральный директор «Мортон-Инвест» Антон Скорик.

Военная формула

В ноябре 2009 года ГК «МОРТОН» на открытом аукционе получила право подписать госконтракт с МВД России на участие в долевом строительстве многоквартирных жилых домов для военных-очередников на общую сумму 2,2 млрд руб. Спустя этот контракт был полностью реализован, и сентябре 2009 года компания передала ВВ МВД РФ 629 квартир (40 тыс. кв. м жилья) в своих микрорайонах «Южное Кучино» и «На Юбилейной» в подмосковном городе Железнодорожный. Стоимость 1 кв. м с учетом чистовой отделки составила всего 53 900 руб., что ниже средней цены по Железнодорожному, которая в ноябре 2009 г составляла 60 тыс. руб.

Опасный момент

«Мы наблюдаем три опасных момента, которыми может быть чревато принятие законопроекта. Прежде всего, это использование некачественных и дешевых стройматериалов теми, кто будет заявлять на торгах самую дешевую стоимость квадратного метра. Использование новых технологий и материалов, конечно, сказывается на удорожании квадратного метра, но и дает лучшее качество. А в этом случае мы имеем риск закладывания в цену стоимости дешевых стройматериалов ради победы на торгах»,— рассказывает GZT.RU генеральный директор юридической компании «Правовой Альянс» Алексей Фролов. Он приводит в пример Федеральный закон № 94 о госпоставках, когда на рынке объявили конкурсы, кто дешевле построит детские сады. «В итоге садики построили из таких стройматериалов, что все начало отваливаться после первого года эксплуатации, и государству пришлось все ремонтировать за счет бюджета. Только в детском саду— два-три этажа, а жилые дома у нас многоэтажные»,— говорит эксперт.

По его словам,занижая стоимость конкурса и неправильно ее рассчитав, через 3–4 года при комплексной застройке квартала застройщики могут столкнуться с нехваткой денег и невозможностью выполнения своих обязательств. «Это приведет к появлению недостроев и неисполнению госзаказов по итогам выигранных конкурсов и, как следствие, к судам с застройщиками. А причина судов будет только одна: использование застройщиком схемы удешевления работ в в надежде на некую финансовую пирамиду, когда старые площадки застраиваются путем получения денег на новые»,— считает Алексей Фролов.

Еще одно опасение юристов— это возможные затраты на проектирование и согласование у московских властей как субъекта Федерации, с которыми может столкнуться застройщик, победивший в конкурсе, устроенном федеральными властями. «Заложив в конкурную смету одну стоимость согласования пакета документации, девелопер при прохождении согласования в столице может столкнуться с различными административными препятствиями, возможными „благодарностями“ и т.д., которые повлекут за собой удорожание строительных расходов. Эти траты, в свою очередь, вновь грозят нам недостроем и увеличением планируемых строительных расходов»,— заключает собеседник GZT.RU.