Московская перспектива

Массовое строительство ушло в дискуссию

Опубликовано: 13 апреля 2010 в газете «Московская перспектива»
Автор: Елена Введенская

В прошлом году в разгар кризиса глава Минрегионразвития Виктор Басаргин пообещал, что в 2010 году появится Федеральная стратегия массового строительства жилья.

Этой теме было посвящено заседание дискуссионной сессии, состоявшееся в рамках IV Всероссийского форума «Стратегия развития жилищного строительства в России».

Землю поделят на зоны

Позицию Министерства экономического развития, принимающего активное участие в разработке законодательства, озвучил заместитель руководителя департамента имущества и земельных отношений Михаил Бочаров.

По его словам, законы сегодня продвигаются трудно, разработчиков и законодателей справедливо критикуют. Тем не менее, уже «ясен основной вектор», который должен оформиться в конкретные федеральные акты. В сфере земельных отношений (что, по общему пониманию, сегодня «альфа» и «омега» многих проблем) вектор таков: прежде всего, по словам г-на Бочарова, кардинально изменится способ предоставления земельных участков. «Предварительный выбор» уйдет в небытие и заменится проектами планировки территории. Разработка территорий и зонирование станут основой земельных отношений.

Далее необходимо четкое определение списков тех случаев, когда участок предоставляется без торгов. Это земли, предназначенные для общественных нужд (детские сады, больницы и пр.), а также для некоторых категорий льготников и иных организаций. Но не только. Развитие территорий, по мнению Михаила Бочарова, сегодня нереально без крупного инвестора, а заставить региональные и муниципальные власти этим заниматься - не более чем благие намерения. Если подобную работу выполняет крупный застройщик, а потом наравне со всеми участвует в конкурсе, подвергаясь при этом различным манипуляциям со стороны местных властей, это его, понятно, не вдохновляет. Поэтому в ряде случаев нужно предусмотреть законную возможность «крупным инвесторам давать преимущества, а для мелких и средних устраивать торги». Здесь очень важно найти «золотую середину», чем разработчики и занимаются.

Из глубоких политических недр

Несколько иную позицию занимает Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), обладающий на сегодня серьезными полномочиями. Его позицию изложил руководитель департамента развития строительства, строительных технологий и промышленности строительных материалов Фонда РЖС Андрей Старовойтов.

По его словам, сегодня в России стратегии жилищной политики нет, хотя она активно разрабатывается. Пока же ситуация в этой сфере следующая: 4% граждан получают жилье с помощью государства (в основном это очередники), менее 2% пользуются государственной поддержкой в форме сертификатов (военнослужащие, вынужденные переселенцы). Таким образом, государство обеспечивает жильем менее 6% населения, да и то, как всем известно, процесс идет медленно и сложно. Около 10% граждан имеют возможность купить жилье на рынке, около 15% - с помощью ипотечных механизмов (эту цифру пытаются увеличить, но при нынешнем состоянии рынка это проблематично). Более половины населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, ни в одну из этих категорий не входит. Для них сегодня не предложено никаких работающих схем и механизмов.

Г-н Старовойтов напомнил, что государственная жилищная политика - это прежде всего социальная жилищная политика. И именно исходя из этого должна разрабатываться стратегия массового строительства.

Документ мучительно рождается «в глубоких политических недрах», идет уже четвертая редакция, но пока, по мнению г-на Старовойтова, «каждая последующая хуже предыдущей». Фонд считает, что необходим переход от массового многоэтажного к массовому малоэтажному жилищному строительству.

Некоммерческий застройщик

Следующий момент - формирование «некоммерческого застройщика». Во всем мире в жилищной сфере есть три типа застройщиков. Это государство, возводящее дома для социальных нужд, коммерческое строительство жилья на продажу и основная сила, решающая проблемы среднего класса граждан - некоммерческая застройка, то есть строительство на деньги граждан (даже в богатых Скандинавских странах она составляет больше половины от всего строительства).

Еще одна тема связана с законодательством, дающим реальный доступ к земле. Половина наших территорий пригодны для жилья, но мы проживаем всего на 2% этой территории. Такой низкой плотности в цивилизованном мире просто нет. Земля - это национальный ресурс, хотя многим очень хочется считать этот ресурс чисто коммерческим.

Список категорий граждан, имеющих право на получение бесплатных участков под строительство, необходимо расширить. К сожалению, пока подобные предложения отвергаются по весьма странной мотивировке: а как же доходы муниципалитетов от продажи участков?

Серьезный момент - «градостроительная» активность публичной власти. Андрей Старовойтов считает, что разговоры о «бедности», необходимости привлечения для зонирования крупных инвесторов (естественно, предоставления после этого им серьезных преференций), а также всяческих «поощрительных» мер - это в основном лукавство. Законы надо исполнять, и там, где политика муниципалитетов разумна, процессы идут грамотно.

Необходимо принять закон о некоммерческих юридических образованиях, он проходит сейчас очень тяжело. Документ даст реальную базу для развития некоммерческого строительства, которое может приблизить реальную стоимость жилья к его себестоимости. А себестоимость, по словам г-на Старовойтова, сегодня не так уж и велика. Фонд проанализировал огромное количество проектов и считает, что 15 - 20 тысяч рублей за квадратный метр - это вполне реальная цена жилья. Но она реальна только при исключении из процесса застройщика с его прибылью и неизбежной пока «коррупционной составляющей».