Никита Чулочников

Никита Чулочников, генеральный директор «Russian Realty Research (R3)»: «Я бы предложил застройщикам рассматривать вариант продажи жилья экономкласса с массовой стандартной отделкой»

- Ваша компания занимается проведением социологических исследований. Какие данные были получены в ходе мониторинга динамики изменений цен на жилье? Как население реагирует на изменения в отрасли жилищного строительства?
- Если о населении говорить, то очень неоднородная структура населения. Есть группы, которые сохранили свои доходы в кризисной ситуации, даже, может быть, кто-то их приумножил. У них есть возможность накапливать денежные средства, которые можно вложить в разные инструменты. Либо эта группа вкладывает их в банковскую сферу, либо вкладывает в другие вещи. Но в связи с колебаниями, которые сейчас происходят на валютных курсах, недвижимость остается наиболее устойчивым и долговременным инструментом.
Другое дело, что финансовые институты ведут более гибкую политику работы со своими потенциальными клиентами: предлагают им новые, более гибкие, условия, новые продукты для привлечения средств. Тем самым они являются более интересными для тех групп, у которых есть свободные средства.
Недвижимость является таким негибким немножко инструментом. Те, кто хочет получить краткосрочную прибыль, опасаются вкладывать. Поэтому при работе с населением необходимо всегда отмечать, что вложение в недвижимость - это долгосрочные вложения на многие годы, может быть, десятки лет. За это время рынок может несколько раз серьезно измениться, и ожидать сейчас инвестиционной отдачи от недвижимости, конечно, не стоит. Надо понимать, отдача может быть лет через пять-десять. Но для таких длинных периодов вложения, конечно, недвижимость является интересным фактором. И плюс у нее многоцелевое использование, как для личного проживания, так для аренды. В связи с этим получается новый тренд - люди начинают интересоваться и покупать зарубежную недвижимость в силу того, что там более привлекательные условия и более гибкая политика работы с клиентами.

- Влияет ли снижение ипотечной ставки на потребительский спрос?
- Конечно. Сильно влияет и ставка, и период кредитования. Особенно это важно в идеальной ситуации, когда ставка по ипотечному кредиту будет сопоставима стоимости коммерческой аренды аналогичного объекта. Тогда сложится ситуация, когда будет эффективно работать механизм аренды с правом выкупа. Потому что приобретение жилья связано с большим стрессом для человека. Очень многие люди могут позволить себе раз в жизни сконцентрировать такие огромные ресурсы, чтобы купить себе жилье. Поэтому человек очень долго готовится к этой ситуации, происходит очень сложная процедура выбора жилья, я имею в виду тех, кто покупает для собственных целей и в меньшей степени - для инвестиционных. Когда придет в равновесие ставка, возможность аренды с правом выкупа будет очень интересным инструментом.

- Чем обычно руководствуются люди при выборе жилья?
- Для выбора жилья экономкласса используется много критериев, но доминирующий критерий, который выбирают обычно более 80% респондентов, является, конечно, ценовой. Для жилья более высоких классов (бизнес, элит) значение ценового критерия резко снижается. Он уходит на пятое-седьмое место, там уже выступают другие критерии, связанные с оценкой самого объекта, его качественных характеристик, окружающей инфраструктуры. Потому, выбирая объект более высокого класса, человек связывает с ним уровень и стандарт жизни, к которому он привык, и хочет, чтобы этот объект вписывался в его стандарт жизни и был ему удобен во всех отношениях. А человек, который приобретает жилье экономкласса, часто вынужден менять или приспосабливать свои стандарты жизни под то жилье, которое он себе может позволить.

- Какие данные, полученные в ходе мониторинга, вас удивили?
- Меня удивляют люди, которые готовы приобретать жилье, которое требует дополнительных вложений - скажем, с черновой отделкой или совсем без отделки. При этом они не рассматривают представленные на рынке варианты, когда в этот же объект включена отделка. Для застройщика наличие отделки при строительстве объекта изменяет стоимость незначительно, потому что идет характер массовости. Особенно это важно для экономкласса. Тогда как для человека индивидуальная отделка, будет стоить в разы дороже, потому что это все индивидуальные работы, и затраты будут совсем по-другому строиться.
Может быть, здесь имеет смысл тем, кто хочет приобрести жилье экономкласса, искать варианты готового жилья с отделкой и спокойнее относиться к отделочным элементам массового стандарта, которые применил застройщик. Через какое-то количество времени он сможет это жилье уже адаптировать под себя, главное, что оно уже высокой степени готовности. Немного удивляет момент, что сами застройщики до такой простой истины еще не дошли, что продажа жилья с отделкой экономкласса для него не является очень большой статьей затрат, но при этом позволяет получить готовый объект. Я бы предложил застройщикам рассматривать такие варианты массовой стандартной отделки, чтобы жилье было действительно готовым продуктом, а не полуфабрикатом. В условиях современной ситуации это становится определенным конкурентным преимуществом.

Ноябрь 2009