Елена Николаева

Елена Николаева, президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС): «Западные банки пока подтверждают готовность вкладываться в проекты развития малоэтажного строительства»

- В I полугодии 2009 года доля малоэтажного жилья в показателях ввода в целом по России составила 56%. Благодаря каким факторам малоэтажное строительство оказалось менее подверженным кризисному влиянию?
- Дело в том, что любое высотное строительство, во-первых, имеет достаточно продолжительный цикл: как по подготовке документации, так и по возведению самого здания или сооружения. Малоэтажное же строительство напротив, для него характерны короткие сроки возведения - от нескольких дней до одного месяца. А самое главное, в малоэтажном строительстве гораздо короче срок подготовки документации. Поэтому когда кризис накрыл строительную отрасль, то инвесторы притормозили инвестиции в новые долгосрочные проекты, понимая, что сначала надо завершить заделы прошлых лет, в которые уже вложены деньги.
Еще один немаловажный фактор - признание малоэтажного строительства как приоритетного направления в отрасли жилищного строительства на федеральном и региональном уровнях. Ну и плюс ко всему граждане России наконец-то поняли, что экономжилье может быть не только в высотном, но и в малоэтажном доме с участком земли. И это реально, не миф.
У нас постепенно стал формироваться не только спрос, но и адекватное предложение по жилью экономкласса с использованием ресурса малоэтажного строительства. Таким образом, в совокупности эти факторы повлияли на то, что именно малоэтажка на сегодняшний момент по цифровым показателям дает рост по вводу и закладке новых объектов.

- А регионы готовы к развитию на своих территориях малоэтажного строительства? Они принимают собственные программы?
- Регионы не просто готовы - они хотят развивать малоэтажное строительство. Если еще два года назад мы убеждали губернаторов в необходимости принятия региональных программ малоэтажного строительства, то сейчас более половины регионов такие проекты уже имеет: в виде самостоятельной программы, подпрограммы в рамках развития региона или решения законодательного собрания субъекта. Т.е. практически в каждом регионе России теперь уделяется особое внимание развитию этого направления.
И еще. Я хотела бы уйти от мысли, что в каждом субъекте должны быть представлены полностью все типы домостроения. На мой взгляд, это может привести к экономической изоляции регионов. Гораздо важнее налаживать связи между соседними субъектами. Например, если в одном регионе хорошо развито деревянное домостроение, а в соседнем - строительство быстровозводимых домов по принципу металлокаркаса, то этим регионам намного выгоднее взаимодействовать, а не дублировать друг друга. В этом смысле, развитие малоэтажного строительства необходимо рассматривать по округам или каким-то агломерациям, которые будут состоять из нескольких субъектов.

- На ваш взгляд, как изменятся объемы малоэтажного строительства в 2010 году?
- Мне трудно гадать на кофейной гуще. О том, что будет рост ввода малоэтажных домов по отношению к другим видам жилищного строительства, можно сказать однозначно. Если касаться цифр, то, на мой взгляд, малоэтажные дома станут занимать до 65% от всего вводимого жилья. В этом смысле кризис пришелся как нельзя кстати - он активизировал рынок малоэтажного строительства.

- А имеющейся нормативной базы достаточно для дальнейшего развития рынка?
- Вы знаете, в целом нормативной базы достаточно. Хотя некоторые изменения в постановлениях Правительства и законодательных актах необходимы, например, в том же Градостроительном кодексе.

- Какие именно? Решение каких вопросов тормозит законодательство?
- Например, решение вопросов социального жилья. Сейчас у государства есть возможность предоставить некоторым категориям граждан жилье с использованием ресурса малоэтажного строительства. Это может быть блокированный дом, часть дома или таунхаус. Но во многих случаях это невозможно сделать.

- Что мешает?
- Есть одно ограничение: если государство предоставляет человеку жилье, то оно должно располагаться на территории муниципального образования, в котором этот человек проживает. Но малоэтажные дома возводятся, в основном, в ближайшем пригороде, который не является частью муниципального образования. Получается, по закону мы не имеем право переселить человека, даже если он этого очень хочет. По этой же причине мы не можем переселить льготные категории граждан из отдаленного пригорода в черту города. Вот здесь необходимо внесение поправок в законодательные акты со стороны Государственной Думы. Такие поправки уже подготовлены. Я надеюсь, скоро они будут приняты.
Определенные трудности были в системе ипотечного кредитования малоэтажного строительства. Но после долгих переговоров нам удалось сблизить наши позиции с представителями АИЖК. И, думаю, сейчас для агентства индустриальное малоэтажное домостроение будет приоритетным направлением.

- Какую ипотечную ставку вы считаете оптимальной?
- На сегодняшний момент это сложный вопрос. С точки зрения экономики, естественно, она должна быть сопоставима со ставкой рефинансирования. Мы же понимаем, что существует инфляционный процесс, а из-за проблем, связанных с кризисом, сложно говорить о стабильности. Тем более ипотечная ставка носит психологических характер. Как только она становится выше 15%, рынок останавливается. Никто не готов брать дорогие деньги. Когда граждане начинают считать, то понимают, они всю жизнь будут работать на одни проценты. В целом, мне кажется, что ставка на уровне 10-12% годовых - объективная реальность.

- А ипотека под залог земли сейчас используется?
- У нас есть ряд индивидуальных проектов, но, честно говоря, тиражировать такую ипотеку пока сложно.

- Почему? Не до конца прописаны процедуры?
- Да. Любое финансирование требует четких регламентирующих процедур, которых пока нет. Создать их - наша ближайшая цель. Думаю, мы сумеем это сделать вместе с АИЖК и законодателями.

- В начале года большие надежды возлагали еще и на создание жилищных кооперативов. Законодательство по этому поводу было подготовлено и ожидалось, что оно будет принято Госдумой. На данный момент жилищные кооперативы функционируют?
- К сожалению, наши законодатели слишком долго рассматривали этот законопроект. Он прошел два чтения, а третье не прошел. А без законодательного обеспечения невозможно начать реализовывать проект. Мы недавно участвовали в очень важном совещании, где было принято решение все-таки активно продвигать эту форму. Думаю, в ближайшее время будут утрясены все нюансы.

- В чем сложность законопроекта?
- Необходимо, чтобы кооперативы, в которых будет участвовать государство и где будут бесплатно предоставляться земельные участки для граждан, не попали на спекулятивный рынок. Но как это сделать, как прописать? Это и стало предметом дискуссии. Сейчас спор разрешен. Так что я считаю, у закона очень хорошее будущее. В ближайшее время, надеюсь, он будет принят. И следующий год станет годом первых кооперативов.

- В начале года к вам обратились несколько крупнейших банков Европы с предложением организовать систему субсидирования и финансирования строительства жилья экономкласса с предельно низкими для потребителей процентными ставками - 1%. Эта история получила развитие?
- Эти банки предлагали совершенно другую систему финансирования жилищных программ, которая сейчас распространена в Европе и Канаде. Это накопительная система: сначала человек вкладывает деньги и накапливает бонусы, затем государство добавляет ему определенные средства, и в результате человек получает возможность приобрести дешевый кредит на покупку дома. Так сделано в Австрии и Германии. Это жилищно-накопительная система. Ее можно было реализовать и в России, но, к сожалению, ситуацию подпортил наш отечественный опыт. Накопительные системы ассоциируются в сознании наших чиновников с различными аферами, поэтому, как только мы начинаем предлагать им такого рода схему, их первая реакция - отторжение. И это несмотря на то, что наши партнеры - крупные банки с мировым именем. В принципе, я понимаю чиновников: они опасаются спекуляций и создания новых финансовых пирамид.

- Значит, эта система не может быть применена в России?
- Нет, идею мы не оставили. Теперь мы планируем более грамотно провести переговоры. Есть уже договоренность с нашими зарубежными партнерами о проведении серии разъяснительных мероприятий, которые бы позволили показать на самом высоком уровне, что при грамотной организации жилищно-накопительная система работоспособна. Тем более, западные банки пока подтверждают готовность вкладываться в эти проекты, даже не смотря на кризис.

- Что вы ожидаете от участия в Форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России»?
- Мне очень важно, чтобы Форум был рабочим мероприятием, на котором не просто декларируются какие-то вещи, но и озвучиваются уже принятые решения, готовятся предложения, которые будут восприняты и реализованы в ближайшее время в пользу развития рынка. Поэтому мне очень важно видеть там лиц, принимающих решения. Не свадебных генералов, извините за выражение, а тех, кто действительно отрабатывает с точки зрения государственного аппарата принятие тех или иных решений.
С другой стороны, в строительной отрасли скоро произойдут серьезные изменения - появится саморегулирование. Это меняет условия развития рынка, честно говоря, пока не в пользу малого и среднего бизнеса, что угрожает развитию рынка строительства жилья. И мне кажется, если мы не ответим на вопрос быть или нет малому и среднему бизнесу в строительстве, вряд ли мы сможем с большим оптимизмом смотреть в будущее. Поэтому я бы хотела услышать ответы и на эти вопросы на форуме. Надеюсь, у нас будет возможность это обсудить и сблизить наши позиции по этому вопросу.

Ноябрь 2009